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    与开发商签订的过户承诺书是否有效?

    发布日期:2019-06-27    作者:房产律师
      一、基本案情
      1、原告诉称
      原告范某诉称,原告于2005年12月向A公司购买其开发建设的房屋,在支付了1,580,000元购房款后原告入住该房至今。在原告要求办理房产证时,A公司告知该房屋登记在公司副总经理方某名下,于是原告于2010年8月31日与被告方某签订了《房屋过户协议书》,被告承诺四个月内办理了过户手续,但之后一直不予办理。2017年原告起诉要求被告办理过户手续,后经法院查明该房设立了抵押权且处于查封状态,无法办理房屋所有权转移登记手续,因此驳回了原告诉请并告知原告另行主张。原告为维护合法权益,故起诉。向法院提出诉讼请求:请求判决确认原被告签订的《房屋过户协议书》有效;二、诉讼费用由被告承担。
      2、被告辩称
      被告方某未到庭,亦未提交答辩意见。
      二、法院查明
      北京市昌平区法院查明:2010年8月31日,原告与方某签订《房屋过户协议书》,约定方某将房屋以1,580,000元出售给原告,房款已支付,承诺四个月内过户手续办理完毕。后方某为原告出具六份承诺书及说明,其中2012年6月18日一份说明中有张某(时任A公司法定代表人)签字和批示,内容均系承诺为原告办理产权证。涉诉房屋已交付原告,原告居住至今。
      2005年12月4日,A公司与案外人孙某签订房屋认购协议书,孙某拟订购A公司开发的房屋,面积273.34平方米,签订《商品房买卖合同》时,面积存在差异以商品房实际销售面积为准,每平米价格不变,总价相应调整,每平方米价格5,780.34元,总价1,580,000元。协议还约定了付款方式及违约责任。2005年12月4日,A公司为孙某出具定金40,000元收据,收据复印件内容为“收回原认购协议一份(原件),收回原定金收据一张(原件),收件人:方某”。2006年10月12日,孙某出具收条,内容为“本人收到范某某(即范某的父亲)肆万元的订金,特此说明42栋8门购买权转让给范某某”。2007年10月29日,A公司为原告出具“收到范某(注孙某改范某)房款42-8,40000元”及“代收方某42-8房款1540000元”收据各一张。被告未开具发票,也未与原告签订《商品房买卖合同》。
      该房屋登记在被告方某名下,抵押登记信息记载抵押权人某银行,抵押人方某,登记日期2008年8月19日,抵押期限2004年12月17日至2021年12月17日,权利价值1220000元。涉诉房屋现被法院查封。
      三、法院判决
      北京市昌平区法院判决:原告范某与方某于2010年8月31日就签订的《房屋过户协议书》有效。
      四、律师点评

      房产律师靳双权认为,原告主张与被告方某签订的《房屋过户协议书》合法有效,就其主张原告提交了判决书、协议书、收据等证据证明,生效判决确认了双方签订房屋过户协议的事实,系原告购买A公司开发建设的涉诉房屋过程中,因该房屋已登记在方某名下,又与方某签订过户协议,承诺方某为原告办理过户手续。原告支付了房款,房屋亦实际交付给原告并居住至今,双方履行了合同约定的主要义务,但因为存在客观障碍而无法过户。综上,原、被告签订的合同系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,亦未损害他人合法权利,合法有效,法院对原告的主张予以支持。
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