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    投资翻建农村房屋,现继承产生纠纷,法院如何处理?

    发布日期:2019-06-24    作者:房产律师
    从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
      (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
      一、基本案情
      1.原告诉称
      范某诉称,父母生前留有房屋一处,范某对其进行翻建,取得了房屋所有权证,所有权应该属于范某,后房屋被拆迁,但是高某占有拆迁狂,拒绝分割拆迁款。请求:登记在高某名下的1109号房屋归范某所有;登记在高老名下的507号房屋归范某所有;登记在高某名下的108号房屋后转让,应该支付给范某32万余元;返还给范某拆迁部分款项。
      2.被告辩称
      高某辩称,首先,范某的起诉已经超过诉讼时效;其次,范某要求分割的房屋在范某与高某之母范老去世前就已灭失,故不属于遗产范围;另外,范老还通过遗嘱的方式将拆迁补偿款赠予高某。综上,范某的起诉没有事实与法律依据,故不同意其诉讼请求。
      二、法院查明
      范老系范某、高某之母,范某与高某系兄妹关系。1992年7月9日,范老向北京市海淀区四季青乡人民政府规划办公室(以下简称四季青乡政府)申请对北京市海淀区南坞村13号房屋进行危房翻建,四季青乡政府审核的施工许可证上标注原有房屋北房4间、西房2间,同意翻建成北房5间,西房2间。但该许可证所载明的家庭成员不包括范某。此后,由高某找施工队对该房进行了翻建。
      1994年11月13日,范老、高某、高某之妻马某、之子高山签署《申请》,主要内容为:南坞村的房屋因年久失修成了危房申请乡规划办同意翻修,因我母亲无力翻修,经商定由我妹妹范某出钱翻建,我母亲和我商量愿将此房产权转让给我妹妹范某。
      范某在法院起诉,要求确认上述转让协议有效,法院判决该协议有效,并确认13号院内房屋归范某所有。后范老与高某上诉,北京市第一中级人民法院对上述判决予以撤销,并判决驳回范某要求确认转让协议有效的诉讼请求。理由为:根据有关法律规定,农村宅基地属于集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让;农民的住宅亦不得向城市居民出售;而范某作为城市居民无权受让房屋。另,该判决书还明确13号院内房屋的翻建费问题,双方可另行解决。后范某又向北京市人民检察院第一分院提出抗诉申请,该院经审查认为其申请不符合抗诉条件。
      2005年2月28日,范老与房地产开发公司,就13号院内的房屋签订拆迁协议,该公司向范老支付拆迁补偿款1301000元,其中房屋重置成新价格为316288.4元。拆迁协议签署后,房地产开发公司与高某签署了两份购房合同,分别约定高某购买常青园二301号房屋一套,面积为85.93平方米;常青园二区801号房屋一套,面积为94.37平方米;该公司与高老签署了购房合同一份,约定高老购买常青园二区901号房屋一套,面积为110.82平方米。上述三套房屋的购买并非对南坞村13号房屋的置换。南坞村13号房屋的拆迁是货币拆迁,此三套房屋的购房款均从拆迁补偿款中扣除。后经高某申请,常青园二301号房屋又转让给朱某。
      范某后再次起诉范老、高某,要求其支付翻建费370000元及利息900000元,法院判定范老、高某向范某支付316288.4元。后双方均提起上诉,在二审过程中,范老于2006年3月17日去世,后一中院将该案发回重审。在重审过程中范某申请撤诉,并另行起诉要求继承本案拆迁补偿款。
      在2005年2月4日,范老留下遗嘱,主要内容为:对于13号院内房屋,如在其百年之后尚未拆除,则将全部房屋留给高某,如被政府拆除,则将拆迁补偿款全部留给高某。另,上述拆迁补偿款已被高某全额领取。范某称范老的遗嘱无效,但其未能就此举证。
      范某就确认转让协议有效的二审判决向北京市人民检察院第一分院申请抗诉之后,该院在审查的过程中,向北京市海淀区国土资源和房屋管理局档案管理中心调取到一份《北京市郊区土地房产所有证》,并就其中的关键信息进行摘抄,其上显示:户主:高老;房屋:共五间,发证时间为1952年。
      另查,2001年12月25日,北京市海淀区教师进修学校开具亲属关系证明一份,写明:我单位干部高某的父亲是高x,于1976年在北京市去世,母亲是范老。其父母共有二个子女,女儿是范某(现已退休),再无其他子女。北京市海淀区教育委员会人事科在上述证明上加盖公章。
      三、法院判决
      1.一审判决
      1)高某名下常青园二区801号房屋,面积为94.37平方米的房屋一套归范某所有,高某于本判决生效之日起十五日之内协助范某办理过户手续;
      2)驳回范某的其他诉讼请求。
      2.二审判决
      驳回上诉,维持原判。
      四、律师点评
      房产律师靳双权认为:
      北京市郊区土地房产所有证记载的户主虽为高老之兄,但该所有证已丧失法律效力,不应作为权属凭证。翻建施工许可证系现存唯一的能显示出南坞村13号房屋权利人的有效书面记载,根据该证的记载,范老系翻建申请人,该申请亦取得了乡政府的批准,故范老系该房屋的产权人,范老获得翻建房屋的土地使用权,系基于其与高老的婚姻关系。
      双方当事人对1994年11月13日的《申请》的真实性均无异议。根据该申请中所载明的“经商定由我妹妹范某出钱翻建”的表述,结合翻建年代距今已久远,在没有其他直接的出资证据的情况下,应当确认范某系13号院内的房屋翻建时的出资人。但范某主张其出资30万元用于13号院内的房屋翻建的事实,因其未能就此举证,且与当时建房所需花费不符,法院不予采信。
      高x系范老的前夫,系范某与高某之父的事实,范老与高某在此前的历次诉讼中均未否认,且高某工作单位开具的证明亦佐证了上述事实。现高某否认上述事实,法院不予采信。北京市郊区土地房产所有证虽已失去法律效力,但被拆迁的13号院内房屋确属位于高家老宅基地之上,其中包含有高老的权益,且一直未予分割,该权益应由范老、高某、范某依法享有,且范老、高某书面认可翻建房屋系由范某出资,且由高某负责建设,故翻建后的房屋有范某及高某的份额,范老无权将全部房屋及其拆迁利益以遗嘱方式全部交由高某一人继承和享有。
      范某对13号院内房屋享有份额,且对翻建房屋作出贡献,应当对房屋享有部分权益。鉴于房屋已被拆迁,其权益转化,结合本案的各种情形,范某应得到相应的拆迁安置房屋一套,其余权益由高某享有。范某的其他诉讼请求法院不予支持。
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